Menu
نویسنده مطلب : مهدی جلالی

مطلب مورد بحث:

معرفی شاخص های کلان اقتصادی: شاخص حرص و ترس (VIX و FGI)


یکی از دوستان که در زمینه خرید و فروش املاک فعالیت میکند، داستان جالبی برایم تعریف کرد:

حدود ۱۵ سال پیش، یکی از شهرک‌های مسکونی درحال ساخت اطراف اصفهان، رونق بسیار زیادی از نظر ساخت و ساز و خرید و فروش ملک داشت. علت آن هم نزدیکی و دسترسی سریع به مرکز شهر بود. تا اینکه یک شایعه باعث ترس مالکین و افت قیمتها شد. شایع شده بود که به گفته سازمان زمین‌شناسی، اراضی آن منطقه دارای سنگهای معدنی اشعه زاست، و اصلا قابل سکونت نبوده، و زندگی درازمدت در آن منطقه باعث ایجاد انواع بیماریهای سرطانی میشود! در آن مقطع، همه فروشنده شده بودند، و هرروز قیمتها درحال پایین آمدن بود. تا اینکه مطابق انتظار، سازمان زمین‌شناسی آن شایعه را تکذیب کرد و رونق به بازار مسکن در آن شهرک برگشت. البته با این تفاوت که متراژ وسیعی از زمینهای شهرک در مالکیت افراد خاصی قرار گرفته بود. آن شهرک (سپاهانشهر) در حال حاضر یکی از مناطق گرانقیمت اصفهان است.

مورد دیگری که در همین بازار املاک، در شهر مشهد مشاهده کردم، مربوط به سال ۸۶ یا ۸۷ میشد. من برای انجام پروژه‌ای، مجبور بودم یکسال در شهر مشهد زندگی کنم، و در اوقات فراعتم در زمینه فروش املاک کسب تجربه میکردم.

آنوقتها در شهر مشهد خیلی مرسوم شده بود زمینهای اطراف شهر که عمدتا کاربری کشاورزی داشتند، اما بدلیل بیابانی بودن و نبود آب، حتی کشاوزی هم در آن انجام نمیشد را به قیمت بسیار ارزان و بصورت مشاع میفروختند. مثلا شما ۱۰۰ متر زمین را میخریدید ۱ میلیون تومان. اما این ۱۰۰ متر زمین شما از ۲۰ هکتار سند مادر بصورت مشاع تفکیک شده بود و اتفاقا سند رسمی سیم و سرب هم به شما میدادند. منتها ایراد قضیه این بود که اصولا این زمینها به هیچ دردی نمیخورد، و اگر قرار بود روزی تغییر کاربری داده شوند، منوط به گسترش شهر مشهد به اندازه ۲ برابر شهر تهران بود! خریدار این زمینها هم بیشتر اقشار کم درآمد جامعه بودند که به امید پس اندازی برای فرزندانشان چند قطعه از آن را خرید میکردند. یا بعضا زائرین و مسافرینی که از موقعیت آن زمینها چندان اطلاعی نداشتند؛ معمولا بنگاهدارها و سرمایه گذاران حرفه ای املاک به سراغ این نوع زمینها برای سرمایه گذاری نمیرفتند.

در یک بازه زمانی سه ماهه، یکی از همین زمینها طرفدارهای زیادی پیدا کرد. بنگاهها هر روز مشتریانی داشتند که خواستار ۱۰۰ متر مشاع از همان قطعه زمین بودند. اما مشکل اینجا بود که اصلا از آن قطعه زمین در بازار گیر نمی آمد. هیچکس نمیدانست مالک آن کجاست، و فقط با استعلامهایی که از اداره ثبت انجام داده بودند متوجه شده بودند که این زمین یک مالک خصوصی دارد. تا اینکه بالاخره بعد از سه-چهار ماه سر و کله مالک پیدا شد، و هر سند مشاع ۱۰۰ متری از آن زمین را ۸۰۰ هزار تومان قیمتگذاری کرد. این درحالی بود که همچنان تقاضا برای خرید این زمین در بنگاهها بالا بود. افراد زیادی مجذوب قیمت پایین و تقاضای بالای آن شدند و در مدتی کوتاه کل آن زمین توسط سرمایه گذارانی که تا قبل از این تمایلی به سرمایه گذاری بر روی اینگونه املاک نداشتند خریداری شد، و قیمت آن تا ۱۶۰۰ برای هر سند ۱۰۰ متری بالا رفت. بعد از آن، خیلی از سرمایه گذاران ( یا به اصطلاح بورسی ها) تعدادی سند سیم و سرب از آن زمین در دست داشتند اما دیگر خریداری وجود نداشت! انگار آن همه تقاضا یکباره دود شد و به هوا رفت.

بعدتر، کاشف به عمل آمد که مالک آن زمینها، تعداد زیادی افراد را استخدام کرده تا با مراجعه به بنگاههای املاک، تقاضا را برای زمینهایش بالا ببرند. همین اقدام، باعث سینرژی در تقاضا شده و دیگران هم ناخواسته به این بازی دامن زدند. بعد از اینکه همه به نتیجه رسیدند این قطعه زمین خیلی خوب است و خریدار برای آن وجود دارند، مالک زمینها با یک سفر چند روزه به مشهد، از حرص بوجود آمده در بازار نهایت استفاده را برد.

پی نوشت: شاید این کامنت من ارتباط چندانی با موضوع شاخص های VIX و FGI نداشت. اما خاطراتی بود که من از تاثیر حرص و ترس در بازار داشتم، و متاسفانه هر روز هم شاهد موراد کوچک و بزرگی از این نوع سوء استفاده از هیجانات مشتری در بازارهای مختلف هستم.